8月18日，REITs二级市场先抑后扬，中证REITs全收益指数盘中一度跌至925.63点50倍杠杆股票，触及年内新低，随后快速转涨，收盘上涨0.41%。
过去一年多来，REITs二级市场持续调整，但与此同时，产品类型仍在继续扩容，待发行项目不断增加。原始权益人及其关联方的密集增持，能否稳住市场？一级市场供给扩张与二级市场承接不足之间的错配，又该如何缓解？
触及年内新低，中证REITs全收益指数表现疲软
从2025年6月的阶段性高点算起，中证REITs全收益指数至今已回撤超过17%。今年6月末，受首批REITs指数基金获批等因素带动，市场一度反弹超过6%，但未能扭转此后的下行趋势。
中证REITs全收益指数近3年走势
晨星中国基金研究中心高级分析师李一鸣接受大河财立方记者采访时表示，今年公募REITs二级市场持续走弱，是多重因素共同作用的结果，并不存在单一决定性原因。
宏观层面，市场对利率走势的预期反复，叠加权益市场风险偏好回升，部分配置红利类资产的资金转向科技股等弹性更高的方向；资产运营端，产业园、仓储物流等部分顺周期项目面临租金和出租率压力，个别项目现金流不及预期，影响投资者对未来分派的判断。
资金层面的供需失衡同样不容忽视。瑞思不动产金融研究院研究部高级研究员肖娜向大河财立方记者表示，大量资金集中参与战略配售和网下认购等，产品上市后却缺少足够的长期承接资金。同时，一级市场定价与二级市场估值之间缺乏有效衔接，战略投资者等长期资金对发行定价的参与仍显不足。
原始权益人密集增持，释放哪些信号？
伴随二级市场价格持续回调，原始权益人及关联方增持力度明显加大。
Wind数据显示，2026年1月1日起至8月18日，公募REITs市场共有8笔新增或调整后的增持计划，较2025年同期的4笔增加一倍。其中，6月24日至25日集中披露4笔，8月上旬又有3笔计划落地。
8月上旬，招商科创孵化器REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT、创金合信首农产业园REIT密集披露增持计划，分别拟增持500万元至1000万元、1000万元至2000万元和不超过2000万份。
从规模看，今年多数以金额计价的增持计划上限在500万元至6000万元之间，另有汇添富上海地产商业REIT拟增持不超过1亿元。相比2025年部分计划达到2亿元至3.6亿元，今年的增持整体呈现笔数增加、单笔规模趋小的特点，信号意义更为突出。
“二级市场低迷是本轮增持发生的背景，但更根本的驱动力，是产业方基于对底层资产的认可，用真金白银纠正产品价格与资产价值的偏离。”肖娜表示，多数增持主体同时作出锁仓承诺，在增持计划期间及结束后6个月内不减持，有助于向市场传递长期看好信号。
底层资产运营情况，是判断增持含金量的重要依据。以创金合信首农产业园REIT为例，肖娜介绍，其底层资产出租率已连续四个季度保持在96.80%以上，租金收缴率基本保持在100%左右，现金流表现相对稳定。
不过，增持公告披露的是计划上限，最终实施规模还会受到市场价格、交易窗口及资金安排等因素影响，不能简单按照计划上限判断实际增持力度。
李一鸣认为，原始权益人增持兼具信心修复和战略配置两重属性，但不能仅凭增持判断产品价值，仍需观察底层资产现金流和分派的可持续性；肖娜则提到，增持行为本身无法改善底层资产的基本面表现，解决问题仍需主动的运营管理支撑。
市场冷淡、发行火热，如何更好回馈投资者？
原始权益人增持虽可以阶段性稳定市场预期，却难以扭转供需失衡的局面。
肖娜表示，当前我国公募REITs市场发展处于初级阶段，整体呈现规模小、流动性弱、参与各方对产品认知不足、配套体系逐渐完善的特征，但市场生态在加速优化。首批4只REITs指数基金已经落地，REITs纳入沪港深通标的的相关工作也在推进。随着市场规模扩大、长期资金逐步进入，流动性和投资者结构问题有望得到缓解。但公募REITs的长期价值，最终仍要回到底层资产现金流、资产质量和运营管理能力。
从海外成熟市场来看，管理人通常具备极强的资产增值操盘能力，可以实现主动管理和全链条运营，而国内当前由于原始权益人自持比例和底层资产运营要求等因素，实际运营高度依赖原始权益人及运营管理机构，但也意味着一旦原始权益人“出表”后动力不足，市场承接压力将更为突出。
她建议，从保障市场长期健康发展的角度看，建议持续推进信息披露工作，当底层资产出现持续严重恶化时，应有相应的风险警示甚至退市评估机制；探索通过设立持有人大会日常机构、基金管理人在项目公司层面引入独立董事制度、落实托管人的监督角色等方式进一步保障中小投资者利益；从长期来看需要加强产融结合，落实基金管理人主动管理责任50倍杠杆股票，提升参与方专业能力，不断优化治理机制，为市场健康发展提供持续的内生动力。
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